Prekybos nekilnojamu turtu mastai sparčiai auga, o būsimieji buto šeimininkai preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį pasirašo dar tada, kai namo pamatai nesudėti. Ne paslaptis, kad praėjus keliems mėnesiams ar net metams nuo sutarties pasirašymo kai kuriems statytojams kyla pagunda papildomai užsidirbti ir į pagrindinę sutartį įtraukti papildomus mokesčius ar net pakeisti buto kainą. O ką daryti pirkėjui?

Preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties sąvoka atsirado prieš penkerius metus, priėmus naująjį Lietuvos respublikos civilinį kodeksą. Anksčiau tokia sandorių forma buvo vadinama „susitarimu dėl rankpinigių“, „ketinimų – derybų protokolu“, „susitarimu dėl bendradarbiavimo“ ir panašiai. Tačiau teisininkai vieningai tvirtina, svarbiausia ne pavadinimas, o šio dokumento esmė.

Advokatas Kęstutis Kvainauskas aiškina: „Preliminarioji sutartis yra susitarimas, pasirašytas tarp tų pačių šalių, kurios vėliau pasirašys pagrindinę sutartį ir preliminariąja sutartimi šalys įsipareigoja pasirašyti kitą, taip vadinamą pagrindinę sutartį. Preliminari sutartis pasirašoma dar tada, kai daiktas dar nepereina nuosavybėn, jeigu tai yra kalba apie butą ar kokį nors kitą nekilnojamą turtą – preliminaria sutartimi tas turtas nėra parduodamas kaip toks.“

Ne taip senai susiklosčius nekilnojamo turto situacijai, kai naujos statybos butų paklausa viršija pasiūlą, o kainos kilo itin sparčiai, susidarė tokia situacija, kad preliminariosiose sutartyse numatyta būsto pirkimo kaina būdavo gerokai žemesnė už rinkos kainą. Nenuostabu, kad atėjus metui pasirašyti pagrindinę sutartį, kai kurie statytojai susigundo pakoreguoti sutarties sąlygas ir papildomai uždirbti.

Marius Čiulada, Nekilnojamojo turto ekspertas, sako: „Tokia rinka vadinama pardavėjo rinka, kai sąlygas diktuoja pardavėjas. Pasitaikydavo atvejų, kai nebūtinai statytojas, bet ir fizinis asmuo pardavėjas, tiesiog praėjus kažkokiam laikui, nes kainos kilo stipriai ir ženkliai, po kurio gaudavo ar pelningesnį pasiūlymą ar susivokdavo, kad jam nebeapsimoka parduot ar keisdavosi planai ir norėdavo nutraujkti sutartį arba kelti kainas. Tai atsidurdavo teisme ir iš esmės atsirado šis išaiškinimas, kad sąlygų keisti negalima.“

Preliminariąją sutartį būsto pirkėjas ir pardavėjas pasirašo tvirtai apsisprendę dėl bendradarbiavimo ir numatę esmines sutarties sąlygas. Be abejo, sandorio sėkmė priklauso nuo abiejų pusių sąžiningumo ir tarpusavo pasitikėjimo.

Rina Šileikytė pirko butą. Ji teigia: „Svarbiausi punktai tai buvo mokėjimo grafikas, pagal kurį mes sumokam iki tikrosios sutarties pasirašymo, sumos, įsipareigojimai tiek mano, kaip pirkėjo, tiek pardavėjo. Numatyta, kad mes galėsime rekonstruoti šitą būstą, jame gyventi. Ir jeigu atsitiktų taip, kad jie nuspręstų nebeparduoti šito būsto per tą laikotarpį, jie turės mums sugražinti visas investuotas lėšas ir sumokėti baudą.“

“Žmogui yra labai svarbu. Pirmiausiai jis pasitvirtina kreditą, jis žino, kiek lėšų gali gauti. Po to, jeigu jį verčia kažką įsigyti, jis turi žiūrėti ar turi papildomai lėšų tai daryti,“ – įsitikinęs Mindaugas Ruseckas, SVG direktorius.

Nors prieš kurį laiką Aukščiausiasis teismas išaiškino, kad sudarant pagrindinę sutartį esminių preliminariosios sutarties sąlygų keisti negalima, žiniasklaidoje iki šiol šmėkščioja skandaliukai apie statybų kompanijas, primetinėjančias joms naudingas sąlygas ir išnaudojančias pirkėjus. Gerbdamos savo reputaciją ir klientus, rimtesnės kompanijos tokios „prabangos“ sau leisti negali.

Mindaugas Ruseckas aiškina: „Pas mus preliminarios sutartys nėra keičiamos, jos sudaromos, jos yra išdirbtos. Prie jų yra didelė gausa priedų – tai yra ir buto projektas ir aprašymas – žmogus pirkdamas labai aiškiai žino, ką jis gauna. Netgi išrašyti visi konstruktyvai ir yra visi brėžiniai, projektas, yra lydinčios sutartys, tokios kaip administravimo, techninės darbų priežiūros ar koordinavimo, tai yra žmogus pasirašydamas preliminarią sutartį, o jei dar pastatas nėra pabaigtas, jis jau žino, kas jo laukia po pusės metų, kai jis ateis pasirašinėti pagrindinę sutartį.“

Preliminarioji sutartis naudinga abiems pusėms – pirkėjui, nes jis rezervuoja butą ir gali tikėtis, kad po kelių mėnesių nekilnojamo turto kaina pakils, o sutartyje numatyta kaina išliks tokia pat. Taip pat naudinga ir pardavėjui – jam nebereikia ieškoti pirkėjo. Kai kurie statytojai į preliminariąsias sutartis įtraukia punktą, kad pardavėjas neturi teisės keisti kainos, tačiau į teismus dėl pažeistų interesų dažniausiai kreipiasi pirkėjai.

„Aišku, dažnai būna taip, kad nekilnojamo turto agentūra arba agentūra, kuri parduoda butą šiek tiek daugiau galimybių turi ir patirties paspausti tą nepatyrusį vartotoją arba pirkėją būsto. Tokiu atveju pirkėjas turi žinoti savo teises ir žinot, kad preliminarioji sutartis įpareigoja šalis vykdyti savo įsipareigojimus ir nenusileisti taip lengvai įvairiems argumentams kai sakoma „va jūs perkat butą, bet mes dar jums papildomai parduosim stovėjimo aikštelę už 40 tūkstančių. O be aikštelės mes jums buto neparduosim... Nors preliminariojoj sutarty apie jokią stovėjimo aikštelę ar garažą nieko nerašoma,“- pasakoja advokatas Kęstutis Kvainauskas.

Žinoma, pardavėjas gali keisti kai kurias preliminariojoje sutartyje numatytas salygas, tačiau jos turi būti ne esminės, ir geriausia būtų, kad jos būtų aptartos su pirkėju. Tokiu atveju, jei pagrindinė sutartis nesudaroma, nukentėjusiai pusei kompensuojami nuostoliai ir sumokama bauda.

„Yra sutarčių nemažai sudaryta arba vadinamųjų buto rezervavimo sutarčių – metų- trejų-keturių senumo sutarčių ir kainos tada gerokai skyrėsi nuo šiandienos kainų. Ir kai jau reikia tą sutartį vykdyti, tai jau natūraliai gaunasi ne iš blogos valios, kad pačiam statytojui kaštai pastatymo dabar yra didesni, nei prieš tris-keturis metus. Todėl sutarty nurodyta kaina yra jau maža,“- įsitikinęs Kęstutis Kvainauskas.

Tesininkai teigia, kad pagrindinė sutartis negali būti sudaroma priverstine tvarka. Visgi, jeigu sudarius preliminariąją sutartį pirkėjas pardavėjui sumoka didžiąją dalį būsto kainos, pirkėjas gali teisme reikalauti, kad preliminarioji sutartis būtų pripažinta pagrindine. Ir tokia preliminarioji sutartis nebūtinai turi būti patvirtinta notaro.